Mieteinnahmen versteuern

Was können Vermieter alles von der Steuer absetzen?

Vermieter können verschiedene Kosten von den Mieteinnahmen beim Finanzamt in Abzug bringen und so die Steuerlast durch verschiedene Steuervorteile mindern. Folgende Kosten können allesamt steuermindernd abgesetzt werden:

• Werbungskosten : Hiermit sind nicht nur die reinen Werbekosten gemeint, um die Vermietung zu bewerben. Sondern es umfasst alle Aufwendungen und Ausgaben, die für die Sicherung, Erwerbung und Erhaltung der Einnahmen erforderlich sind. Hierzu zählen unter anderem Kosten für das Schalten von Wohnungsinseraten, aber auch Beratungskosten, Betriebskosten, Eintragungsgebühren, Finanzierungskosten, Kosten für eine Hausverwaltung, Maklergebühren und Fahrtkosten .
• Abschreibungen / AfA: Der Wertverlust von abnutzbarem Anlagevermögen kann als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt für Gebäude, aber nicht für Grundstücke . Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) sind die kompletten Herstellungs- oder Anschaffungskosten inklusive Grunderwebsteuer. Die Abschreibung erfolgt über einen gesetzlich geregelten Zeitraum (bei Gebäuden zwecks Vermietung 66,6 Jahre) und können, ähnlich wie andere Kosten, so jährlich die Einnahmen aus Mieten in der Steuererklärung reduzieren.
• Zinskosten: Wird eine vermietete Immobilie über ein Darlehen finanziert, sind die Zinsanteile der monatlichen Rate (nicht aber die Tilgung ) steuerlich absetzbar.
• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung: Auch die Aufwendungen für die Instandhaltung oder die Instandsetzung einer Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden. Arbeiten, die den Nutzungswert erhöhen oder die Nutzungsdauer einer Immobilie verlängern, können über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden. Handelt es sich um kleinere Schönheitsreparaturen, können diese Erhaltungsaufwendungen unter Umständen auch sofort abgesetzt werden.

Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen müssen in Österreich versteuert werden. Wie hoch der Steuersatz ist, hängt von dem persönlichen Steuersatz des Vermieters ab. Hierbei gelten in Österreich festgelegte Tarifstufen. Bis zur Freigrenze fallen dabei keinerlei Steuern an, da der Grenzsteuersatz bei 0 Prozent liegt. Wird diese Grenze überschritten, so gelten die jeweiligen progressiven Steuertarife, laut nachstehender Einkommensteuertabelle:

Der Spitzensatz beträgt 55 Prozent ab einem zu versteuernden Einkommen von einer Million Euro jährlich. Natürlich können von den Einkünften noch die üblichen Freibeträge (z. B. Kinderfreibeträge) abgezogen werden. Weitere Steuertipps gibt Ihnen Ihr Steuerberater oder lassen sich im Internet nachlesen.

Bis zu Mieteinnahmen in Höhe von 55.000 Euro im Jahr besteht keine Umsatzsteuerpflicht. Überschreiten die Einnahmen aus Vermietung diesen Wert, gelten Vermieter automatisch als Kleinunternehmer. Das hat zur Folge, dass auch Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden muss. Bei Wohnimmobilien fallen 10 Prozent Umsatzsteuer an, bei gewerblichen Immobilien 20 Prozent. Auf freiwilliger Basis können aber auch Vermieter mit Mieteinahmen unter 55.000 Euro freiwillig Umsatzsteuer zahlen. Dies lohnt sich dann, wenn aufgrund von umfangreichen Ausgaben (z. B. für Sanierungen) eine beträchtliche Summe als Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann.

Informationen auf bmf.gv.at zur "Vermietung und Verpachtung"