Das Mietrecht (Mietrechtsgesetz - kur: MRG) in Österreich ist in drei Bereiche aufgeteilt. In diesen Bereichen bestehen unterschiedliche Rechte bezeihungsweise Pflichten für Mieter und Vermieter. Für Mieter und Vermieter gilt in Österreich der Vollanwendungsbereich des Mietrechts, der Teilanwendungsbereich oder man ist gänzlich vom MRG ausgenommen.

Das österreichische Rechtssystem zählt zu den umfangreichsten weltweit. Einen großen Anteil trägt hierbei das Privatrecht, zu welchem das Mietrecht zu zählen ist. Eine schöne Wohnung ist schnell gefunden und bei etwas Glück, guten Kontakten oder bestenfalls beidem bekommt man auch schnell die Schlüssel zur neuen Traumwohnung. Doch sowohl als Mieter, als auch als Vermieter ist es wichtig, dass man, am besten schon vor Vertragsschluss, bestens über seine Rechte und Pflichten im Rahmen eines Mietvertrages bescheid weiß.

Im Folgenden möchten wir Sie darüber informieren wie das österreichische Mietrecht ausgestaltet ist und was dies für Mieter und Vermieter zu bedeuten hat.

Allgemeines zum österreichischen Mietrecht

Zunächst muss die Frage geklärt werden, was nun genau ein Mietvertrag ist.

Mietvertrag: Kurz gesagt handelt es sich hierbei um ein auf Dauer angelegtes Schuldverhältnis, im Rahmen dessen die eine Partei (Vermieter) die Pflicht hat, der anderen Partei (Mieter) eine Sache zum Gebrauch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit zu überlassen. Dafür hat der Mieter gemäß §1100 ABGB den Mietzins zu entrichten.

Bezieht sich der Mietvertrag auf die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung oder Räumlichkeiten die der Erledigung von gewerblichen Tätigkeiten dienen, findet das spezielle Mietrechtsgesetz Anwendung (MRG). Das MRG bietet für den Mieter diverse Vorteile von denen der Vermieter bei der Ausgestaltung eines entsprechenden Vertrages nicht abweichen darf, sodass es im Rahmen eines Mietvertrages über eine Wohnung Anwendung findet. Die einzigen Ausnahmen bieten hierbei Mietverträge über Gegenstände, die in § 1 Absatz 2 MRG genannt werden. Hierbei findet das allgemeine Mietrecht aus dem ABGB Anwendung.

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Rechte und Pflichten des Mieters

Es kursiert der Irrglaube, dass den Mieter lediglich die Pflicht ereilt den monatlichen Mietzins zu entrichten. Dies ist nicht ganz korrekt. Neben der Mietzinszahlung muss der Mieter noch andere Pflichten erfüllen.

Zum einen muss er stets pünktlich den Mietzins entrichten. Darüber hinaus ist er dazu verpflichtet die Mietsache (Wohnung) mit Vorsicht und Achtsamkeit zu behandeln. Hierbei soll er nicht nur auf die eigene Wohnung, sondern auch auf den gemeinsamen Hausflur achten. Da der Vermieter das Recht hat eine Hausordnung aufzustellen, ist der Mieter zur Einhaltung selbiger verpflichtet. Hierbei ist auch häufig darauf zu achten, dass Mitmieter nicht beeinträchtigt werden.

Liegen wichtige Gründe vor, die den Vermieter dazu berechtigen die Wohnung zu betreten, hat der Mieter dies zu dulden. Doch wann liegt solch ein Grund vor? Ein Beispiel wären ernsthafte Schäden in der Wohnung, die den Bestand der Mietsache gefährden. Wird eine neue Gas- oder Wasserleitung oder ein Aufzug eingebaut, ist der Mieter ohne Frage in der Nutzung seiner Mietsache eingeschränkt. Auch dies hat er zu dulden, wenn es der Verbesserung der Mietsache dient. Aus dem MRG ergeben sich dabei für den Mieter Rechte, die eine Entschädigung für unerträgliche Unannehmlichkeiten bei entsprechenden Umbauarbeiten vorsieht. Es können sich sogar Schadensersatzforderungen für den Vermieter gegen den Mieter ergeben. Sorgt dieser durch den Umgang mit seiner Mietsache dafür, dass dem Vermieter oder gar den Mitmietern ein Nachteil entsteht, hat er diesen Schaden zu entrichten.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Auch den Vermieter treffen einige Pflichten im Rahmen eines Mietvertrages. An aller erster Stelle steht hierbei gemäß des MRG die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache. Beispielsweise hat er bei ernsten Schäden der Wohnung unverzüglich zu handeln, damit die Mietsache keinen dauerhaften Schaden davonträgt.

Hierzu zählen Behebungen von Rohrbrüchen oder das Verdichten undichter Leitungen. Auch das Beseitigen von auftretendem Schimmel stellt einen entsprechenden Schaden dar, der eine Pflicht zum Handeln begründet. Davon sind übrigens auch Bereiche des Hauses erfasst, die an den Wohnraum angeschlossen sind. Zu nennen ist das Aufrechterhalten eines zumutbaren Hausflurs.

Darüber hinaus muss der Vermieter die Wohnung am Tag der Übergabe an den Mieter in einem Zustand übergeben, der sich für den Mieter als brauchbar darstellt.

Wie bereits oben genannt ist es dem Vermieter bei Vorliegen entsprechender, wichtiger Gründe die Wohnung des Mieters zu betreten. Allerdings hat er dies dem Mieter anzukündigen oder den Termin bestenfalls mit ihm abzustimmen. In der Regel sollte dies etwa ein bis zwei Wochen vor dem entsprechenden Betreten stattfinden.

Häufig gestellte Fragen

Im Rahmen eines Mietverhältnisses entstehen häufig die gleichen Fragen bei den beiden Parteien. Wir haben einige aufgelistet.

Wann muss der Mieter beim Auszug die Wohnung streichen?

Diese Frage ist eine der häufigsten im Rahmen eines beendeten Mietvertrages über eine Wohnung. Die Rechtsprechung sagt hierbei, dass der Mieter nur dann zum Streichen der Wohnung verpflichtet ist, wenn die Wände deutlich abgewohnt aussehen. Geht das Aussehen der Wände nicht über ein gewöhnliches Maß des Abwohnens hinaus, besteht keine Pflicht zum Streichen. Sie besteht selbst dann nicht, wenn im Rahmen des Mietvertrages eine entsprechende Klausel festgelegt wurde.

Darf der Vermieter bestimmte Regeln aufstellen?

Wie in jedem Vertrag trifft auch den Mietvertrag die sogenannte Vertragsfreiheit. Diese besagt, dass die Parteien den Vertrag ausgestalten dürfen wie sie möchten. Grenzen werden hierbei durch ABGB oder im speziellen durch das MRG gesetzt. Klauseln, die gegen diese Gesetzestexte verstoßen, sind zweifelsfrei unwirksam. Sollte der Mieter eine Klausel im Vertrag finden, die unmissverständlich ist oder unverhältnismäßig wirkt, ist die Zuhilfenahme eines Anwaltes oder das Nachfragen bei einer Mietervereinigung von Vorteil.

Wer hilft dem Mieter bei Rechtsstreitigkeiten?

Zunächst sollten Sie beim Vermieter direkt nachfragen und ihn auf eventuelle Unmissverständlichkeiten hinweisen. Sollte dies nicht helfen ist die Zuhilfenahme eines auf Mietrecht spezialisierten Anwaltes oder einer Mietervereinigung der nächste Schritt. Vor allem letztere hat sich stets als eine gute Schlichtungsstelle herausgestellt. Schließlich ist es stets günstiger für den Mieter, wenn er sich mit dem Vermieter einigen kann und auf einen Rechtsstreit verzichtet.