Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Österreich
Das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: „WEG“) regelt in Österreich das Zusammenleben der Parteien in Mehrfamilienhäusern. Darin sind die wichtigsten Bestimmungen für die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage definiert. Diese enthalten neben der gesetzlichen Begründung des Wohneigentums und den Rechten und Pflichten der Eigentümer auch die Liegenschaftsverwaltung und alle notwendigen Rahmenbedingungen einer Eigentümerversammlung.
Als Wohnungseigentümer gilt jede natürliche oder juristische Person, der eine Wohnung in der entsprechenden Immobilie – also dem Wohnobjekt – gehört. Alle Eigentümer zusammen bilden die sogenannte Eigentümergemeinschaft. Die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Das Wohnungseigentum definiert sich durch die Wohnungseigentumsobjekte – also etwa der Wohnung, dem KFZ-Abstellplatz oder der Garage – sowie dem Recht, diese Objekte nach den eigenen Vorstellungen zu nutzen und gestalten, zu vermieten oder zu verkaufen.
Weitere Informationen zum WEG in Österreich findet man unter anderem auch auf immowelt.at.
Neuregelungen der WEG-Novelle 2022
Seit Anfang 2022 wurde im Zuge der WEG-Novelle das österreichische Wohnungseigentumsgesetz geändert bzw. neu geregelt. Neben den am 01.01.2022 in Kraft getretenen Maßnahmen werden zudem ab 01.07.2022 weitere Neuregelungen wirksam.
Diese Novellierung wurde bereits im November 2021 beschlossen. Darin sind folgende Neuregelungen und Änderungen des WEG enthalten:
Privilegierte Maßnahmen
Die Liste der sogenannten „privilegierten Maßnahmen“ wird etwa um die Anbringung einer Vorrichtung zum Laden eines E-Autos erweitert. Diese Maßnahmen können vom Wohnungseigentümer für sein Objekt selbst und auf eigene Kosten durchgeführt werden, ohne dass dafür die Zustimmung anderer Eigentümer erforderlich ist. Dabei dürfen jedoch keine schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer verletzt werden und es muss eine „Verkehrsüblichkeit“ oder ein „persönliches wichtiges Interesse“ des Wohnungseigentümers vorliegen.
Zustimmungsfiktion und Auskunftspflicht des Verwalters
Wohnungseigentümern wird in bestimmten Fällen mit einer „Zustimmungsfiktion“ eine Änderung an ihrem Wohnungseigentumsobjekt erleichtert. Um diese Zustimmungsfiktion umsetzen zu können, müssen alle übrigen Wohnungseigentümer zuvor kontaktiert werden können. Das wird ermöglicht, in dem der Verwalter der Liegenschaft zur Auskunft über Namen und Zustellanschriften aller Wohnungseigentümer verpflichtet wird.
Auf Anfrage muss die Hausverwaltung die Kontaktdaten der anderen Eigentümer bekannt geben, die ausschließlich für den zutreffenden Zweck verwendet werden dürfen.
Willensbildung der Eigentümergemeinschaft
Die sogenannte „Willensbildung der Eigentümergemeinschaft“ wird erleichtert, indem die Mehrheitsfindung bei Abstimmungen um eine Option des „zweifach qualifizierten Zustimmungserfordernisses“ erweitert wird. Bisher musste bei Abstimmungen eine Mehrheit von 50 Prozent erreicht werden. Nun kann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch bei zwei Drittel der abgegebenen Stimmen von mindestens einem Drittel Miteigentumsanteile gefasst werden.
Rücklagen
Ab Juli 2022 gilt eine Mindestdotierung der Rücklage von mindestens 90 Cent je Quadratmeter des Wohnungseigentumsobjektes. Bisher war die Instandhaltungsrücklage so geregelt, dass diese „angemessen“ und „zur Vorsorge für künftige Aufwendungen“ errechnet werden muss. Dabei wurde gemeinsam ein Betrag in Bezug auf voraussichtliche Instandhaltungsmaßnahmen festgesetzt.
So wird das Eigentumsrecht definiert
Jeder Eigentümer einer Wohnung erhält einen Anteil an der gesamten Liegenschaft zugesprochen. Dies betrifft jene Räume des Gebäudes bzw. der Liegenschaft, die nicht zu Wohnzwecken vorgesehen sind, wie etwa ein Gemeinschaftskeller, Allgemeinflächen, Heizraum oder Abstellräume. Zudem wird dem Eigentümer auch das dingliche Recht über seine Wohnung zuteil, das ihn dazu berechtigt, diese alleine zu nutzen. Für KFZ-Abstellplätze kann ebenso ein Eigentumsrecht vorliegen.
Der Wohnungseigentumsvertrag
Ein Wohnungseigentumsvertrag wird beim Grundbuchgericht „verbüchert“ und bei der Begründung des Wohnungseigentums schriftlich geschlossen, um die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander zu vereinbaren. Darin wird auch jedem Eigentümer das Wohn- und Nutzrecht für seine Wohnung eingeräumt. Zudem wird darin die gemeinsame Nutzung der Allgemeinflächen, etwaige Vereinbaren zu Rücklagen – sofern von der Mindesthöhe laut WEG 2022 abweichend – und sonstigen gemeinschaftlicher Nutzung der Liegenschaft geregelt.
Die Nutzwertfestsetzung (Parifizierung)
Die sogenannte Parifizierung – also die Festsetzung des Nutzwerts – regelt die Verteilung der einzelnen Nutzwerte aller Eigentumsobjekte im Verhältnis zum Gesamtnutzwert der Liegenschaft fest. Zur Berechnung der Betriebskosten und sonstiger Aufwendungen wird der prozentuelle Nutzwert der jeweiligen Wohnungen herangezogen. Der Nutzwert ist dabei unter anderem abhängig von der Größe des Objekts in Quadratmetern. Auch für KFZ-Abstellplätze wird ein eigener Nutzwert als Teil der gesamten Liegenschaft festgesetzt.
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
Folgende Rechte und Pflichten gelten für Wohnungseigentümer in Österreich:
Rechte
- Das Recht, das Wohnobjekt jederzeit an andere Personen zu vermieten.
- Das Nutzungsrecht, das es ermöglicht, das Wohnobjekt als Eigentümer selbst zu nutzen bzw. zu bewohnen.
- Sämtliche Verfügungsrechte, die es dem Eigentümer erlauben, die Wohnung auch ohne Zustimmung anderer Eigentümer zu verkaufen oder zu vererben.
Pflichten
- Die Einhaltung der von den Eigentümern gemeinsam definierten Hausordnung.
- Die fristgerechte Einhaltung aller Zahlungspflichten, wie etwa der Betriebskosten oder Energiekosten.
- Die Haftung für die Mieter in der jeweiligen Wohnung des Eigentümers.
- Die Erhaltungspflicht des eigenen Wohnobjekts, sodass dessen Zustand keinem anderen Bewohner (Mieter oder Eigentümer) der Liegenschaft schadet.
Quellen und Informationen zur WEG-Novelle 2022 in Österreich:
Mehr Informationen: Immobilien
