Die Mietkaution in Österreich, Deutschland und der Schweiz im Vergleich

Die Mietkaution dient dem beiderseitigen Schutz: Der Vermieter kann offene Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen, den Mieter bewahrt sie vor einer hohen Nachzahlung. Eine Kaution ist auch in anderen Ländern üblich und verbreitet. Wir vergleichen die unterschiedlichen Regelungen in Österreich, Deutschland und der Schweiz.

06.09.2022, 12:25 Uhr von
Eigentumswohnung
Bildquelle: Finanz.at (Montage) / Eigentumswohnung

Gesetzliche Regelungen

In der Schweiz ist die Kaution in § 257e OR (Obligationenrecht) gesetzlich geregelt. Die Höhe ist auf maximal drei Monatsmieten gedeckelt. Zudem ist das Geld auf einem separaten Konto anzulegen, welches immer auf den Namen des Mieters laufen muss. Auch in Deutschland ist die Kaution gesetzlich verankert. Hier findet man die entsprechenden Regelungen in § 551 des bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Zusammenfassend heißt es hier, dass die Mietkaution nur dann zu bezahlen ist, wenn es eine Vereinbarung im Mietvertrag gibt. Weiterhin darf sie drei Monatsmieten nicht übersteigen, und muss vom Vermieter getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt werden.

Erlaubt ist zudem eine dreimonatige Ratenzahlung durch den Mieter. In Österreich sucht man einen entsprechenden Paragraphen vergeblich. Dennoch ist die Hinterlegung dieser Sicherheit aus den bereits genannten Gründen sinnvoll. Hier ist jedoch (mehr noch als in den anderen Ländern) darauf zu achten, alle relevanten Details zur Kaution ausdrücklich im Mietvertrag festzuhalten.

Höhe der Mietkaution

Auch in anderen Ländern kann die Höhe der Mietkaution nicht nach Belieben festgesetzt werden. So sind sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland drei Monatsmieten als Betragsobergrenze festgelegt. Doch worauf genau bezieht sich dieser Betrag? Schließlich kann es einen bedeutenden Unterschied ausmachen, ob die Warm- oder die Kaltmiete bei der Berechnung zugrunde gelegt wird, und ob noch eventuelle Steuern berücksichtigt werden sollen. Einfach ausgedrückt: Die Berechnung bezieht sich stets auf die sogenannte Nettokaltmiete. Beträgt die Kaltmiete also beispielsweise 800 Euro, darf die Kaution in der Schweiz und in Deutschland nicht höher als 2.400 Euro ausmachen.

Anders ist die Lage hier in Österreich. Das Mietrechtsgesetz verzichtet auf eine feste Obergrenze. Grundsätzlich werden alle Vereinbarungen individuell zwischen den einzelnen Parteien getroffen. Da dies in der Vergangenheit jedoch zu teilweise extrem hohen Forderungen der Vermieter führte, entschied der OGH, dass eine Kaution im passenden Verhältnis zum Sicherungszweck stehen muss. Laut dem Urteil gelten Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Monatsmieten als angemessen. Dieser Betrag beinhaltet sowohl die Miete selbst, als auch die Nebenkosten und mögliche Steuern. Die Summe ist in den meisten Fällen ausreichend, um auch nach langen Mietverhältnissen die eine oder andere nötige Reparatur an der Wohnung durchführen zu lassen.

Zeitpunkt der Zahlung

Für beide Mietparteien wichtig ist nicht nur die Höhe der Mietkaution, sondern auch, wann diese gezahlt werden muss. In diesem Aspekt unterscheiden sich die Länder jeweils voneinander. Denn obwohl die Kaution vom Vermieter gern schon im Voraus eingezogen wird, ist dies nicht der im Recht vorgesehene Fall.

In Österreich hängt alles von der individuellen Vereinbarung ab. In den meisten Fällen ist jedoch die Zahlung mit Abschluss des Mietvertrages üblich. In Deutschland räumt der Gesetzgeber die Möglichkeit für den Mieter ein, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Die Fälligkeit der ersten Rate ist dabei der Beginn des Mietvertrages. Die jeweils anderen Raten müssen dann zusammen mit den nächsten beiden Mieten überwiesen werden. Entscheidend ist hier also nicht der Tag der Unterzeichnung des Mietvertrages, sondern der darin genannte Mietbeginn.

In der Schweiz hingegen müssen die Mieter schon etwas zahlungskräftiger sein. Hier ist die Mietkaution spätestens mit der ersten Monatsmiete zu leisten. Da die Mietkaution schnell mittlere vierstellige Beträge erreichen kann, lohnt es sich daher, als Mieter schon im Vorfeld regelmäßig etwas auf die Seite zu legen.

Anlage und Verzinsung

In der Schweiz haben Mieter das Recht auf Verzinsung der Mietkaution. Ebenso muss das Geld auf einem Konto einer schweizerischen Bank angelegt werden, und auf den Namen des Mieters laufen. Sollten Kontoführungsgebühren anfallen, so muss der Mieter diese bis zu maximal 50 Franken im Jahr selbst tragen.

Auch in Deutschland muss die Mietkaution per Gesetz so angelegt werden, dass sie verzinst und vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt gehalten wird. Die Anlage muss – wenn zwischen den Mietparteien nichts anderes vereinbart wurde – auf einem Sparkonto bei einer Bank zu den dort üblichen Verzinsung erfolgen. Da das Geld rechtmäßig dem Mieter gehört, hat er auch Anspruch auf die daraus entstehenden Zinsen. Abweichend zur gesetzlichen Regelung können sich die Mietparteien auch einvernehmlich auf andere Hinterlegungsformen einigen, wie z.B. eine Bürgschaft, ein Tagesgeldkonto oder auch ein Wertpapierdepot.

In Österreich wird die Kaution grundsätzlich gewinnbringend, also verzinslich angelegt . Der Vermieter muss den Betrag bei einer Bank hinterlegen, und dem Mieter eine Information darüber zukommen lassen. Neben dem klassischen Sparkonto sind auch andere Bankanlagen möglich. Diese müssen jedoch ausdrücklich vereinbart werden. Außerdem dürfen sie weder was die Verzinsung noch was die Sicherheit betrifft, schlechter als die Spareinlage gestellt sein.

In alle drei Ländern werden Kautionen zunehmend bargeldlos hinterlegt. Hierbei schließt der Mieter eine Bürgschaft bei einer Bank oder Versicherung ab. Der Vermieter ist damit gegen mögliche Schäden in Höhe der vereinbarten Kaution abgesichert. Im Gegenzug ist vom Mieter eine jährliche Gebühr entrichten. In Österreich wird die Police meist als Kautionsgarantie bezeichnet, während in der Schweiz eher der Begriff Mietkautionsversicherung verwendet wird. In Deutschland spricht man entweder von einer Mietkautionsbürgschaft oder einer Kautionsversicherung.

Einbehalt durch Vermieter und Rückzahlung

Wird das Mietverhältnis beendet, löst der Vermieter die Mietkaution auf, und übergibt dem Mieter das Geld – so der Idealfall. Bestehen jedoch noch offene Forderungen, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten, und fällige Rechnungen damit begleichen. Die Gründe sind klar geregelt: Mietschulden, offene Nebenkostennachzahlungen oder Beschädigungen am Mietobjekt rechtfertigen das Einbehalten der Kaution. Übrigens: Die Praxis, die letzten drei Monatsmieten über die Kaution laufen zu lassen, ist nicht im Sinne des "Erfinders" – und davon abgesehen auch gar nicht zulässig.

Auch bei den Fristen für die Rückzahlung unterscheiden sich die 3 Länder. In Deutschland kann der Vermieter von einer sogenannten "Prüfungs- und Überlegensfrist“ Gebrauch machen, um mögliche Schäden zu entdecken. Diese kann bis zu 6 Monate dauern. In der Schweiz wird das Mietkautionskonto 30 Tage nach Beendigung des Mietverhältnisses ausbezahlt, sofern keine Mängel vorliegen. Andernfalls haben Vermieter bis zu 12 Monate Zeit, die Kaution einzubehalten. Da das Geld in der Regel auf einem Sperrkonto hinterlegt ist, und auf den Namen des Mieters läuft, müssen beide Parteien der Auflösung zustimmen. In Österreich beträgt die maximale Frist zur Rückzahlung sechs Monate, welche jedoch auf Antrag verlängert werden kann.

Mehr Informationen: Mietkaution

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Daniel Herndler
Chef-Redakteur, Ressort-Leiter Steuern und Finanzen
Daniel Herndler ist Wirtschaftsjournalist, Herausgeber und Chef-Redakteur des Nachrichtenportals Finanz.at. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Steuern, Finanzen und Wirtschaft.
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