Zeiten, in denen gut verzinste Anlageformen und Investitionen vorhanden sind, sind derzeit nicht gegeben. Daher sehen sich immer mehr Menschen nach Anlageformen, die alternativ zu der klassischen Geldanlage sind, um.

Grundsätzlich lohnt sich die Investition in eine Vorsorgewohnung so gut wie immer. Kurz zusammengefasst genießt man als Käuferin bzw. Käufer einer Vorsorgewohnung nicht nur diverse steuerliche Vorzüge, welche im Nachfolgenden näher erläutert werden, man kann damit auch eine solide Rendite erzielen.

Steuerliche Eigenschaften

Hier sind nochmals die bereits erwähnten steuerlichen Besonderheiten von Vorsorgewohnungen anzusprechen. Die 20%ige Umsatzsteuer, die im Brutto-Kaufpreis enthalten ist, kann beim Finanzamt als Vorsteuer vollständig zurückerstattet werden. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass die rückerstattete Steuer unter Umständen teilweise von Wohnungsinhaberin bzw. Wohnungsinhaber refundiert werden müssen, wenn eine neu angeschaffte Wohnung innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren veräußert wird bzw. die Wohnung zur Privatnutzung dienen soll.

Die Besitzerin oder der Besitzer einer Vorsorgewohnung hat ferner die Möglichkeit, die gekaufte Vorsorgewohnung mit 1,5 % jährlich abzuschreiben. Dies bewirkt, dass die jährlichen Mieteinnahmen effektiv gekürzt werden können. Wird beispielsweise eine Küche eingebaut, so gilt diese als Sonderausstattung. Als solche kann diese mit 10 % jährlich abgeschrieben werden.

Wenn die Vorsorgewohnung fremdfinanziert wird, also beispielsweise durch Kredit, so entsteht ein weiterer steuerlicher Vorteil. Kreditzinsen, die zu zahlen sind, gelten hierbei nämlich als steuerlich absetzbare Kosten. Diese Regelung umfasst auch die sogenannten Kreditnebenkosten. Außerdem werden all jene Kosten, die etwa Makler zur Vermietung der Wohnung oder Steuerberater betreffen, aufgebracht werden, steuerlich anerkannt. In weiterer Folge verringern diese die zu versteuernden Einnahmen aus der Vermietung.

Vorteile von Vorsorgewohnungen

Die Vorteile einer Vorsorgewohnung sind leicht zusammengefasst. Hier ist einerseits möglich, ein ewiges, arbeitsfreies zusätzlich Einkommen zu erzielen. Ferner wird eine Vorsorgewohnung ohne Umsatzsteuer, also zum Nettopreis, gekauft. Letzteres gilt jedoch nur für den Kauf von neu errichteten Wohnungen. Ein weiterer Vorteil, der im Zusammenhang mit Vorsorgewohnungen genannt werden kann, ist, dass die Mietpreise mit der Inflation steigen. Man muss sich also keine Sorgen um die Inflation machen. Durch eine Eintragung im Grundbuch erfährt die Käuferin bzw. der Käufer einer Vorsorgewohnung außerdem maximale Sicherheit bei minimalem Risiko. Außerdem werden im Zuge des Kaufs einer solchen Wohnung oftmals Servicepakete angeboten, weswegen die Abwicklung in der Regel schnell und einfach vonstattengehen kann.

Mögliche Risiken und Nachteile

Wo es Vorteile gibt, gibt es auch Nachteile. Wenn der Erwerb einer Wohnung als Anlageform angesehen wird, so birgt der Leerstand der Wohnung, also dass keine Mieterin bzw. kein Mieter für die Wohnung gefunden wird, den größten Nachteil. Für den Zeitraum eines Leerstandes werden nämlich keinerlei Mieteinnahmen erzielt, etwaige Kreditraten bei einer Fremdfinanzierung müssen dennoch weiterhin laufend beglichen werden. Dies kann zu einer erhöhten finanziellen Belastung führen.

Ferner entstehen weitere Kosten, die mit dem Besitzen einer Anlegerwohnung im Zusammenhang stehen. Um eine Wertsteigerung gewährleisten zu können, muss man sich um die Instandhaltung und Pflege der Wohnung kümmern. Dies ist wiederum mit Kosten verbunden, welche es vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung zu beachten und in den Berechnungen zu berücksichtigen gilt.

Bei der Auswahl der Mieter ist darauf zu achten, diese sorgfältig zu prüfen. Mietausfälle aufgrund von zahlungsunfähigen Mieterinnen und Mietern stellen nämlich einen weiteren Nachteil dieser Anlageform dar.

Das gilt es beim Kauf einer Vorsorgewohnung zu beachten

Es gibt einige Dinge, die vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung beachtet werden sollten. So stellt sich für Interessenten oftmals die Frage, ob man sich selbst um die Vermietung der Wohnung kümmern muss. Die Antwort auf die Frage ist grundsätzlich leicht gegeben. Es gibt am Markt Anbieter, die vorhin schon erwähnte Servicepakete anbieten. In solchen sollte in der Regel die Erstvermietung inkludiert sein. Sie müssen sich also grundsätzlich nicht darum kümmern, eine Mieterin oder einen Mieter für Ihre Wohnung zu finden.

Außerdem werden die Mietvorschreibungen auch vonseiten des Anbieterunternehmens übernommen und organisiert. Ferner sind in den Angeboten oftmals weitere Services, wie etwa die Betriebskostenabrechnung, die Jahresabrechnung oder das Mietinkasso enthalten. Aber auch die Weiter- bzw. Wiedervermietung wird von manchen Anbietern übernommen. Dies bedeutet für jemanden als Vermieterin bzw. Vermieter wiederum, dass man sich kaum Gedanken über die korrekte, zeitgerechte Abwicklung oder sonstiges Organisatorisches machen muss.

Die Servicepakete beginnen in der Regel ab einem Preis von 20 Euro pro Monat – dies variiert von Anbieter zu Anbieter. Grund für diesen doch geringen Preis ist, dass der Kauf einer Vorsorgewohnung laufend Erträge bringen und nicht eine zusätzliche, finanzielle Belastung darstellen soll.

Weitere Informationen

Im Zusammenhang mit dieser Form der Anlage kommen immer wieder noch weitere Fragen auf. Diese werden im Folgenden angeführt und geklärt.

Finanzierung eines Teils des Kaufpreises - sinnvoll oder nicht?

Grundsätzlich erweist sich gerade bei dem aktuell vorliegenden Niedrigzinsumfeld eine Teilfinanzierung des Kaufpreises einer Vorsorgewohnung als durchaus sinnvoll. So kann das Erwerben dieser Anlageform auch für all jene Menschen möglich gemacht werden, die nicht 150.000 Euro oder mehr angespart haben. Mit einer Finanzierung macht der Kauf einer Vorsorgewohnung bereits bei einem angesparten Kapital von rund 30.000 Euro Sinn.

Wenn man sich finanziell in der Lage befindet, eine solche Wohnung auch ohne die Zuhilfenahme einer Finanzierung zu kaufen, so könnte man über die Möglichkeit nachdenken, dennoch eine Teilfinanzierung in Anspruch zu nehmen und damit eventuell zwei Wohnungen zu erwerben. So wäre ein Grundkapital für beide Wohnungen gegeben und der restlich ausstehende Kaufpreis könnte finanziert werden, wobei man hier jedoch auch mehr Mieteinnahmen erwirtschaften kann. Gute Anbieter beraten Kundinnen und Kunden in der Regel sehr gut über die verschiedenen Möglichkeiten, die der persönlichen Situation, aber auch den Wünschen entsprechen.

Ist es möglich, eine Vorsorgewohnung auch selbst zu nutzen?

Die Privatnutzung einer Vorsorgewohnung ist grundsätzlich auch möglich und kann überdies unter Umständen auch vorteilhaft sein. So muss etwa bei Eigenverwendung einer solchen Wohnung keine Miete bezahlt werden. Anstatt Miete zu zahlen, tilgt man mit monatlichen Raten die Kreditrate. Diese wären bei einer Fremdfinanzierung des Objekts ohnehin angefallen. Der Vorsteuerabzug ist bei dieser Variante jedoch nicht möglich – hierfür müsste die Wohnung zunächst 20 Jahre vermietet werden und anschließend selbst genutzt werden.



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Daniel Herndler
Autor:
Chef-Redaktion | Ressorts: Finanzen, Steuern und Wirtschaft
Daniel Herndler ist Wirtschaftsjournalist, Herausgeber und Chef-Redakteur des Nachrichtenportals Finanz.at. Seine Schwerpunkte als Finanzexperte liegen in den Bereichen Steuern, Finanzen und Wirtschaft.
Email: dh@finanz.at | Twitter: @DanielHerndler
Stand: 01.11.2019, 12:30 Uhr