Das Grundbuch setzt sich aus dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III zusammen. Im Bestandsverzeichnis sind die genauen Grundstücksangaben vermerkt. Hier sollten die Angaben mit den Daten im Liegenschaftskataster übereinstimmen. In der Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse aufgeführt, in der Abteilung II die Beschränkungen und Lasten sowie in der Abteilung II die tatsächlichen Belastungen vermerkt.
Das Grundbuch in Österreich
Für jedes einzelne Grundstück gibt es ein gesondertes Grundbuchblatt, das mit einer fortlaufenden Nummer versehen ist. Dieses Grundbuchblatt ist das eigentliche Dokument im Grundbuch zu dem jeweiligen Grundstück.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das von den Bezirksgerichten geführt wird. In das Grundbuch werden die Grundstücke sowie die an den Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte eingetragen.
Wichtig ist hierbei, dass die dinglichen Rechte ausschließlich durch eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen können. Aus diesem Grund kann sich auch jeder auf die Vollständigkeit sowie die Korrektheit des Grundbuches verlassen.
Das Grundbuch besteht aus verschiedenen Teilen mit verschiedenen Inhalten. Die darin enthaltenen Daten sind lücken- und zweifelslos.
Was ist im Grundbuch geregelt?
Das Grundbuch besteht aus verschiedenen Teilen, welche unterschiedliche Daten und Informationen enthalten. Alle im Einzelnen bestehen und bilden im Ganzen das Grundbuch. Die einzelnen Bestandteile des Grundbuches sind das Hauptbuch, das Löschungsverzeichnis, das Hilfsverzeichnis, die Urkundensammlung sowie die Grundbuchmappe.
Hauptbuch
Das Hauptbuch des Grundbuches dient zur Grundbucheintragungsaufnahme. Es ist in Katastralgemeinden unterteilt. Der sogenannte Grundbuchskörper hat eine Einlage, welche sich mit der Einlagezahl beziffert. In der Katastralgemeinde lässt sich der Grundbuchskörper mit der Einlagezahl eindeutig bestimmen.
Löschungsverzeichnis
Das Löschungsverzeichnis enthält die gelöschten Eintragungen aus dem Hauptbuch. Die Löschungen werden automatisch in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen übertragen, was sofort als Auslagerung geschieht. Das dient dazu, dass das Hauptbuch mit den nur aktuellen Eintragungen übersichtlicher bleibt. Außerdem bleibt so auch das vergangene Besitztum eindeutig und nachvollziehbar. Es kann also selbst nach einer Löschung und einem Besitztumwechsel nachvollzogen werden, wer der vorherige Besitzer von Grund und Boden war.
Hilfsverzeichnisse
Hilfsverzeichnisse sind das, was ihr Name schon sagt. Sie sind hilfreiche Verzeichnisse, welche die Grundstücksdatenbank einfach durchsuchen können. Dazu kann der Suchbegriff zum Beispiel die Katastralgemeinde sein oder die Einlagezahl. Dabei können durch diese Verzeichnisse eingesehen werden:
Grundbuchverzeichnis
Das Grundbuchverzeichnis enthält die Grundstücksnummern der jeweiligen Katastralgemeinden.
Anschriftenverzeichnis
Das Anschriftenverzeichnis enthält die jeweiligen Grundstücksanschriften der Ortsgemeinde.
Eigentümerverzeichnis
Das Eigentümerverzeichnis enthält für die jeweiligen Bundesländer die Namen sowie die Anschriften der jeweils aktuell sowie zuvor im Grundbuch eingetragenen Eigentümer und zum Bau berechtigten Personen. Aus rechtlichen Gründen ist die Suche im Verzeichnis beschränkt. Daten dürfen nicht einfach so eingesehen werden. Der Einsicht bedarf es ein besonderes, rechtliches Interesse, welches dem Gericht dargelegt werden muss.
Urkundensammlung
Eine Eintragung in das Grundbuch kann nur mit einer Urkunde erfolgen. Diese Urkunden, welche zum Beispiel der Kaufvertrag des Grundstückes sein kann, wurden früher, bis die elektronische Umstellung erfolgte, in der Reihenfolge der Tagebuchzahl im Jahrgang geordnet und anschließend zu Bänden gebunden, welche dann beim zuständigen Landesarchiv verwahrt wurde. Diese Urkunden können ohne Ausnahme ausschließlich beim Bezirksgericht oder Landesarchiv (je nach Aufenthalt der Urkunde) besehen werden.
Grundbuchsmappe
Die Grundbuchsmappe ist eine Landkarte, welche die Lage der Grundstücke inklusive Grundstücksnummern mit ihren Grenzen aufzeigt. Die Karte ist ein Abdruck der Katastermappe und dient lediglich der Auffindung der Einlagezahl über die Grundstücksnummer. Von rechtlicher Bedeutung ist die Grundbuchmappe hierbei nicht.
Auf Wunsch kann die Grundbuchmappe ausgedruckt oder einfach auf dem Bildschirm bei Gericht oder beim Vermessungsamt, sogar im Internet, angezeigt werden. Beim Vermessungsamt können nach einem Antrag darauf, verschiedene Amtshandlungen durchgeführt werden. Hierzu zählen zum Beispiel die Grenzvermessung oder die Zusammenlegung zweier Grundstücke. Das Grundbuch ist aber auch nicht nur in verschiedene Teile unterteilt, sondern bezieht sich vor allem auch auf die Regelung und Stellung verschiedener Gesetze. Hierzu zählen diese Regelungen und Gesetze:
Eigentum
Egal ob sich für eine Eintragung im Grundbuch mehrere oder lediglich ein Besitzer als Eigentümer bezeichnet, es gibt nur ein Besitztum einer gesamten Liegenschaft, nicht die eines Teiles. Im Grundbuch stehen also nicht die Eigentümer der im Zweifel bestehenden Besitzer verschiedener Wohnungen in ein und demselben Gebäude. Dieses Besitztum zählt zum Wohnungseigentumsgesetz. Als Miteigentumsanteil an der im einzelnen bestehenden Liegenschaft kann aber mit Hinweis auf das lediglich bestehende Recht zur Nutzung der einzelnen Wohnung, dennoch eingetragen werden.
Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum kann das Eigentum eines Miteigentümers einer bestimmten Liegenschaft sein. Alternativ kann es auch das in einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, eine bestehende Wohnung, sein. Es kann aber auch sonst eine selbstständig bestehende Räumlichkeit, sogar ein schlichter Fahrzeug-Abstellplatz sein.
Der Eigentümer einer Wohnung ist immer auch ein Miteigentümer einer bestehenden Liegenschaft. Damit besteht auch der ideelle Anteil der im Gesamten bestehenden Liegenschaft. Der Unterschied zum schlichten Miteigentümer besteht darin, dass der Wohnungseigentümer mit Miteigentumsanteil das untrennbare Recht zur ausschließlichen Nutzung der im Besitz befindlichen Wohnung besteht. Dieses Recht wird auch in das Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 2022 trat in zwei Teilen die letzte WEG-Novelle - also Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz - in Kraft. Alle Informationen zur WEG-Novelle 2022 in Österreich findet man auf Finanz.at zum Nachlesen.
Pfandrecht
Das Pfand ist eine dingliche Sicherheit bei einer gültigen Forderung. Das heißt, dass es das Recht der Gläubiger ist, das dingliche Recht für eine Hereinbringung der Forderungen einer bestimmten Sache geltend zu machen, wenn der Gläubiger die Forderungen nicht einhalten kann. Im Grundbuch kann das Pfandrecht durch eine Grundbucheintragung unbeweglicher Sachen festgehalten werden.
Baurecht
Das Bauchrecht beinhaltet alle Rechtsnormen bezüglich des Bauens fester Objekte sowie das Recht, einen Bau auf nicht eigenem Grund zu errichten oder besitzen. Dieses Recht ist dinglich, veräußerlich und vererblich und kann zeitlich beschränkt werden. Das Baurecht kann von privaten Personen ebenso wie von juristischen Persönlichkeiten erworben werden, aber auch von öffentlich-rechtlichen Körperschaften.
Dienstbarkeiten
Wenn an einer Liegenschaft eine Dienstbarkeit besteht, wird dies als Grunddienstbarkeit bezeichnet. Die Grunddienstbarkeit steht dem Eigentümer der Liegenschaft zu und sorgt für eine bessere Nutzung des Grundstücks.
Welche Regelungen gibt es zum Grundbuch?
Als Basis des Grundbuches kann man das Kataster sehen, denn dieses definiert die Katastralgemeinde sowie das Grundstück.
Kataster ist eine öffentliche Einrichtung, welche von Vermessungsämtern geleitet wird. Dort werden die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse ersichtlich gemacht. Dazu zählt zum Beispiel die genaue Lage des Grund und Bodens, ebenso wie die Flächengröße, Art der Benutzung und der Grundstücksgrenzen. Ebenso können beim Vermessungsamt auch die Durchführung von Grenzvermessungen oder die Vereinigung mehrerer Flurstücke beantragt werden. Grundbuch und Kataster verwalten also Datenflächen, welche sich teilweise überschneiden.
Seitdem die Daten auf die Datenbank der Grundstücke umgestellt wurden, sind die Daten des Grundbuches und des Katasters elektronisch miteinander verbunden. Dennoch werden beide nach wie vor voneinander getrennt. Das liegt besonders in verschiedenen Regelungen, die Zuständigkeitsbereiche einschließt. Die Einrichtung des Grundbuches ist das Bundesministerium für Verfassung, Deregulierung, Justiz und Reformen. Für die Führung des Grundbuches sind die jeweiligen Bezirksgerichte zuständig. Dagegen ist die Einrichtung des Katasters das Bundesamt für das Eich- und Vermessungswesen. Für die Führung des Katasters sind die Vermessungsämter zuständig. Ausnahmen werden hierbei nicht gemacht, auch wenn die Datenbanken des Katasters und des Grundbuches miteinander verbunden sind.
Der Grundbuchauszug
Bei einem Grundbuchauszug handelt es sich um eine komplette Abschrift oder Kopie über alle zu einem bestimmten Grundstück vorhandenen Grundbucheintragungen. In einem Grundbuchauszug sind auch ältere sowie bereits gelöschte Eintragungen vermerkt und ersichtlich.
Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, kann man online bei diversen Anbietern einen Auszug abfragen. Diese Abfragen sind in der Regel kostenpflichtig.
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