Tokenisierte Immobilien - Ein Nischeninvestment für Anleger?

Für all diejenigen, die sich keine Immobilie auf dem klassischen Weg leisten können, aber trotzdem von Wertsteigerungen oder Mieteinnahmen profitieren möchten, gibt es ein noch recht neues und eher unbekanntes Nischenprodukt, und zwar sogenannte tokenisierte Immobilien.

Digitale Anteile realer Immobilien

Tokenisierte Immobilien sind ein noch junges Anlageprodukt, von denen selbst Börsenkundige oftmals noch nie gehört haben. Sie verbinden den klassischen Immobilienmarkt mit digitaler Technik, konkret mit der Blockchain-Technologie. Das Prinzip fußt darauf, dass eine bestehende Immobilie bzw. ein Immobilienbestand rechnerisch in viele kleine Anteile aufgeteilt wird. Diese Anteile sind dann als sogenannte Tokens erhältlich.

Die Immobilien bleiben zwar im Besitz und unter der professionellen Verwaltung des jeweiligen Immobilien-Investmentanbieters - die Token stellen dennoch echte wirtschaftliche Beteiligungen dar: Als Tokenhalter erhält man anteilig die Erträge der Immobilie und nimmt damit die Rolle eines fiktiven Miteigentümers ein, ohne die damit verbundenen administrativen Pflichten tragen zu müssen.Jeder Token hat von Beginn an einen festen Wert und kann dann über bestimmte mit dem Herausgeber kooperierende Handelsplätze erworben werden.

Die Einstiegsschwelle ist dabei bewusst so niedrig angesetzt, dass sich praktisch jeder über den Erwerb eines oder mehrerer Tokens beteiligen kann. Kleinanleger können sich beispielsweise mit Tokens im Wert von nur 100 € am tokenisierten Immobilienstand beteiligen.

Wer also weit davon entfernt ist, sich selbst eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, bekommt auf diesem Weg trotzdem Zugang zum Immobilienmarkt, wenn auch nicht als eigentlicher Besitzer mit Grundbucheintrag. Stattdessen haben die Tokeninhaber wirtschaftliche Ansprüche an die verknüpften Immobilien.

Das sind vor allem monatliche Ausschüttungen, die über Mieteinnahmen aus den Immobilien generiert werden. Dabei handelt es sich meist um vermietete Gewerbeimmobilien oder Industrieflächen. Darüber hinaus erhalten Token-Inhaber ein Mitspracherecht, welches sie über Abstimmungen ausüben können.

Im folgenden Video wird das Grundprinzip tokenisierter Immobilien am Beispiel der österreichischen Rocksolid Estate Aktiengesellschaft erklärt:

Smart Contracts per Blockchain und Auszahlung in Stable Coins

Die genauen Ansprüche werden vertraglich geregelt, und zwar über sogenannte Smart Contracts, die direkt über die Blockchain laufen. Hierfür wird meist die Avalanche-Blockchain gewählt, da Transaktionen hier zum einen innerhalb einer Sekunde erfolgen und zum anderen im Vergleich zu anderen Blockchains wie Ethereum nur sehr geringe Gebühren haben.

Smart Contracts haben den Vorteil, dass die Vertragsbedingungen beidseitig automatisch erfüllt werden. Im konkreten Falle werden die vom Token-Herausgeber versprochenenen Ausschüttungen automatisch und ohne menschliches Zutun transferiert, sobald eine bestimmte Bedingungen erfüllt ist.

Eine solche Bedingung ist zum Beispiel schlichtweg ein Datum. Da es sich um eine Blockchain-Transaktion handelt, erfolgt die Ausschüttung nicht direkt in Euro oder einer anderen Fiatwährung, dafür aber in einem Stablecoin, der beispielsweise an den Euro gebunden ist, wie etwa der EURC.

Für den Empfänger des Coins gibt es also keinerlei Volatilitätsrisiko, wie es bei einer tatsächlichen Kryptowährung bestehen würde. Der Stablecoin muss also nicht zwingend direkt in Euro eingetauscht werden, da sein Wert ohnehin direkt an den Euro geknüpft ist.

Erwerb des Tokens beim Broker

Wer in den Markt der tokenisierten Immobilien einsteigen möchte, muss zunächst einige technische Voraussetzungen erfüllen. Wie bereits erwähnt, können die Tokens nur bei lizenzierten Handelspartnern gekauft werden. Bei seriösen Herausgebern sind das Broker mit EU-Lizenz nach MiFID II.

Entsprechend müssen Kunden, die beim jeweiligen Broker eine Account eröffnen möchten, auch die üblichen KYC-Verfahren durchlaufen. Das bedeutet, dass die eigene Identität sowie die aktuelle Meldeadresse angegeben und durch offizielle Dokumente belegt werden müssen. Auch steuerliche Daten sind hier relevant.

Neben dem Account beim Broker wird zudem eine Krypto-Wallet benötigt. In der Regel werden hier sogenannte Hot Wallets genutzt, also Software-Wallets, die mit dem Internet verbunden sind, beispielsweise MetaMask. Eine solche Wallet kann sich jeder innerhalb von Sekunden erstellen.

So funktioniert der Einstieg:

• Registrierung bei einem Broker mit EU-Lizenz: Der Kauf des Tokens erfolgt über einen kooperierenden Broker. Im Idealfall ist dieser nach MiFID II reguliert und erfüllt damit bestimmte rechtliche Standards.
• Durchführung des KYC-Verfahrens: Vor dem Investment muss die Identität bestätigt werden. Dafür werden Ausweis, Adressnachweis und teils auch steuerliche Angaben verlangt.
• Einrichtung einer Krypto-Wallet: Zusätzlich zum Broker-Account wird eine Wallet benötigt. Über sie werden die Token verwahrt und spätere Ausschüttungen empfangen.
• Hinterlegung der Wallet-Adresse: Damit Token und Ausschüttungen korrekt ankommen, muss die eigene Wallet-Adresse beim Anbieter oder Broker hinterlegt werden. Ohne diese Zuordnung ist keine Übertragung möglich.
• Kauf der gewünschten Tokens: Nach Registrierung, Verifizierung und Wallet-Einrichtung kann das Investment erfolgen. Anleger erwerben dann die gewünschte Anzahl an Tokens zum vorgegebenen Preis.
• Empfang der Ausschüttungen in der Wallet: Laufende Erträge werden in der Regel direkt an die Wallet ausgezahlt. Das geschieht in Form eines Stablecoins wie EURC.

Empfang der Rendite in der eigenen Wallet

Wer mit der Erstellung einer solchen Wallet keine Erfahrung hat, sollte sich zunächst unbedingt in die Funktionsweise solcher Wallets einlesen. Wichtig ist insbesondere, den Schlüssel, bzw. die sogenannte Seed Phrase zu notieren. Hierbei handelt es sich bei Hot Wallets meist um 12 Wörter, die zur Wiederherstellung der Wallet benötigt werden, falls der Zugang zum Wallet verloren wurde.

Es gibt aber auch Wallets, die eine Seed Phrase aus 24 oder manchmal 20 Wörtern generieren. Generell sollte eine solche Seed Phrase niemals digital aufbewahrt und auch nicht abfotografiert werden. Stattdessen greifen Nutzer zu Stift und Papier und bewahren die Notiz dann sicher und anderen unzugänglich auf.

Wer noch einen Schritt weiter gehen möchte, kann seine Seed Phrase in Stahl einstanzen lassen. Eine in der Crypto-Szene verbreitete Methode, die selbst im Brandfall zuverlässigen Schutz bietet.

Die Wallet dient aber nicht nur dazu, die erworbenen Immobilien-Token dort zu lagern, sondern auch als Empfangsadresse für die monatlichen Ausschüttungen, also die Renditen, die der Token generiert.

Innerhalb einer Wallet wie MetaMask können Coins auch in andere Coins umgewandelt werden. Wer den EURC aber in reale Euro umtauschen möchte, muss diese zunächst zurück an die Börse schicken. Viele Investoren lassen den Stablecoin aber auch einfach erst einmal in der Wallet ruhen.

So entsteht die Rendite

Die Rendite bei tokenisierten Immobilien entsteht zum Großteil aus den laufenden Erträgen der jeweiligen Objekte. Im Vordergrund stehen dabei vor allem Mieteinnahmen, die durch Wohn- oder Gewerbeimmobilien erzielt werden. Je nach Modell werden diese Einnahmen in bestimmten Abständen ganz oder teilweise an die Anleger ausgeschüttet, zum Beispiel 80 % der monatlichen Mieteinnahmen.

Wer Tokens hält, erhält also einen anteiligen Anspruch auf die Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden. Viele Anbieter nennen bei solchen Produkten jährliche Renditen von etwa 6 % bis 10 %. Diese Werte setzen sich aus den erwarteten Mieteinnahmen und möglichen zusätzlichen Erlösen zusammen.

Dazu können zum Beispiel Einnahmen aus Stellplätzen, gewerblichen Zusatzflächen oder technischen Anlagen wie z.B. PV-Anlagen gehören. Teilweise spielt auch eine spätere Wertsteigerung der Immobilie eine Rolle, wenn das Objekt nach einigen Jahren mit Gewinn verkauft wird. Generell werden Immobilien gewählt, die möglichst wenig Leerstand haben.

Das sind also insbesondere Gewerbeimmobilien in Großstädten wie Wien, wo die Nachfrage enorm groß ist und gewerbliche Mietverträge sehr zuverlässig und vor allem langfristig laufen. Wie hoch die tatsächliche Rendite am Ende ausfällt, hängt aber von mehreren Faktoren ab.

Neben der genauen Lage und Vermietungsquote der Immobilie kommt es auch auf die laufenden Kosten und die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes ab. Die Ansprüche der Token-Inhaber beziehen sich aber ohnehin, je nach Tokenmodell, nicht nur auf ein konkretes Objekt, sondern auf den Gesamtbestand des Token-Herausgebers.

Selbst wenn sich also eine Immobilie schlecht entwickelt oder gar beschädigt oder im schlimmsten Fall zerstört wird, können die restlichen Immobilien dies abfedern und weiterhin monatliche Ausschüttungen erwirtschaften. Langfristig spielt auch der Wertzuwachs der Immobilien eine Rolle. Diese spiegeln sich vor allem in einer möglichen Erhöhung der monatlichen Rendite und eventuell auch im Wert des eigentlichen Token wieder.

Der Immobilien-Token – Stabiler Kaufpreis vs. Wertzuwachs

Beim Preis eines Immobilien-Token gibt es mehrere Dinge zu verstehen und zu beachten. Der Herausgeber legt zunächst relativ willkürlich einen Einstiegspreis fest, zum Beispiel 1 € für genau einen Token. Bei einem Mindestinvestment von 100 € erhält man also 100 Tokens, die dann den Gesamtbestand des Herausgebers repräsentieren.

Der Preis pro Token ist zunächst über einen längeren Zeitraum stabil, um möglichst vielen Investoren einen einfachen und fairen Einstieg in das Produkt zu ermöglichen. Langfristig kann der Token jedoch durchaus an Wert gewinnen, wenn sich der Markt bzw. der konkrete Immobilienbestand stark positiv entwickelt.

Tatsächlich ist dies auch eines der Ziele der Token-Herausgeber. Mit den Einnahmen aus den Tokens sowie mit den nicht an die Investoren ausgeschütteten Erträgen werden nämlich neue Investitionen getätigt. Das sind nicht zwingend weitere Immobilien, sondern viel mehr sinnvolle Investitionen in die bestehenden Immobilien, um genau deren Wert zu steigern.

Die Immobilien werden beispielsweise architektonisch aufgewertet, oder aber durch moderne Energiesysteme im Wert gesteigert, insbesondere durch die Installation von Photovoltaik auf den jeweiligen Gebäuden.

Damit man im Zweifelsfall auch wirklich von dieser Wertsteigerung profitiert, sollten sich Anleger vor dem Kauf in jedem Fall beim Herausgeber informieren, ob auch der Verkauf der Token jederzeit uneingeschränkt möglich ist.

Rechtliche Einordnung von Immobilien-Tokens

Rechtlich lassen sich tokenisierte Immobilien nicht sauber einer einzigen bekannten Anlageform zuordnen. Sie sind weder eine klassische Aktie noch eine typische Kryptowährung. Für Anleger macht genau das die Sache oft schwer greifbar. Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick:

Wer einen solchen Token kauft, wird nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich also nicht um Immobilienbesitz im klassischen Sinn. Stattdessen erwerben Anleger einen vertraglich geregelten Anspruch gegenüber dem Anbieter oder der Gesellschaft hinter dem Produkt. Je nach Modell kann das eine Beteiligung, ein Genussrecht oder auch eine andere Form wirtschaftlicher Mitwirkung sein.

Mit Aktien haben solche Tokens nur teilweise etwas gemeinsam. Zwar geht es auch hier um eine Beteiligung an möglichen Erträgen, beispielsweise aus Mieten oder Wertsteigerungen. Ein echter Anteil an einem Unternehmen mit den Rechten eines Aktionärs ist damit aber in der Regel nicht verbunden.

Auch mit Kryptowährungen wie Bitcoin hat das Produkt nur wenig zu tun. Zwar wird die Blockchain als technische Grundlage genutzt, der Token dient aber nicht als freies Zahlungsmittel oder als unabhängiger Coin. Er ist an ein konkretes wirtschaftliches Konstrukt gebunden.

Diese Risiken sollten Anleger kennen

Tokenisierte Immobilien wirken auf den ersten Blick also wie ein einfacher Zugang zum Immobilienmarkt. In der Praxis gibt es jedoch einige Punkte, die Anleger genau verstehen sollten. Dazu gehört vor allem die Frage, wo und wie diese Tokens überhaupt gehandelt werden.

Sie sind nicht an großen, regulierten Börsen im DACH-Raum verfügbar, sondern werden bislang nur über spezialisierte Plattformen oder ausgewählte Anbieter mit Sitz im Ausland erworben. Das ist nicht automatisch ein Problem, insbesondere wenn der Handelsplatz EU-reguliert ist, aber dennoch ein zu berücksichtigender Aspekt.

Auch bei den Renditen gilt, dass diese nicht garantiert sind. Die oft genannten Werte basieren auf Annahmen zur Vermietung, zur Marktentwicklung und zu den laufenden Kosten. Besonders über mehrere Jahre hinweg lässt sich die Entwicklung nur schwer vorhersagen.

Vorteil endbesteuert durch Kapitalertragsteuer!

Wie bei jedem Investment sollten sich Anleger auch beim Kauf von Immobilien-Tokens vorher gut über die steuerlichen Aspekte informieren. In Österreich fällt grundsätzlich eine Kapitalertragssteuer von 27,5 % auf Kursgewinne und Renditen an. Das betrifft nicht nur den klassischen Börsenhandel, sondern eben auch Produkte wie Immobilien-Tokens.

Sitzen sowohl der Emittent des Anlageprodukts, in diesem Fall des Immobilien-Token, als auch der Käufer in Österreich, kann die Steuer bereits vor der Ausschüttung der Rendite automatisch abgeführt werden. Weitere Steuerzahlungen auf die Token-Rendite sind dann nicht mehr erforderlich.

Wer selbst im Ausland lebt oder einen Token-Herausgeber aus dem Ausland wählt, kann von einer solchen automatischen Steuerabführung nicht profitieren. Stattdessen gelten die jeweiligen steuerlichen Vorgaben des Landes, in dem der Anleger seinen Wohnsitz hat. Wer sich unsicher ist, sollte sich steuerlich beraten lassen.