22.10.2019, 11:53 Uhr | von | Immobilien

Beschränkungen des Mietzinses sollen leistbares Wohnen ermöglichen, haben aber oftmals einen gegenteiligen Effekt.

Im Mietrecht gibt es eine Umverteilung von Arm zu Reich
Bild: Finanz.at / pixabay.com (Montage)

Das Mietrecht macht derzeit die Situation erträglicher, verschlechtert aber mittel- bis langfristig jedoch das Grundproblem. Dies meint Andreas Kletečka, Professor für Zivilrecht in Salzburg. Seiner Meinung nach haben gesetzgeberische Aktivitäten im Mietrecht zwar das Ziel, leistbares Wohnen zu ermöglichen, jedoch oftmals das Gegenteil bewirken. Er vergleicht das Mietrecht mit einer Droge: so würde die schrittweise Erhöhung der Dosis wie bei einer Sucht keine Abhilfe schaffen. Ebenso sieht er das im Mietrecht. Ständig neue Restriktionen zu schaffen, würde ebenso keine Hilfe für diejenigen schaffen, für die es letztendlich gedacht ist.

Das Vermieten von Wohnungen ist in Österreich sehr oft stark reglementiert. Neben Kündigungsbeschränkungen gelten aber auch Mietzinsobergrenzen, vor allem bei Altbauten, die vor 1953 beziehungsweise 1945 erbaut wurden. Diese Obergrenzen ergeben sich wiederum aus sogenannten Richtwerten, die für den Richtwertmietzins entscheidend sind. Diese variieren von Bundesland zu Bundesland – in Wien beträgt der Richtwert 5,81 € monatlich je Quadratmeter. Da Wien bei der Einführung dieses Systems von unrealistisch niedrigen Baukosten ausgegangen ist, ist es heute der Fall, dass in der Steiermark und in Salzburg deutlich höhere Richtwerte von 8,02 beziehungsweise 8,03 € pro Quadratmeter vorliegen.

Berücksichtige Mängel von vor 100 Jahren

Ein sogenannter Lagezuschlag, also ein Zuschlag für gute Lagen von 50-80 % sind für all jene Wohnungen, die in einem Gründerzeitviertel liegen, ausgeschlossen. Dieses Verbot bezieht sich auf den damaligen Zustand, der vor 100 Jahren unter Umständen als mangelhaft angesehen wurde. Der derzeitige Zustand der Wohnungen spielt jedoch hierbei keine Rolle.

Wohnen wird dennoch für viele immer teurer

Das Wohnen wird für viele Menschen trotz der strengen Regulierungen sehr teuer. Ein Grund hierfür ist, dass die EU den Schwellenwert, ab welchem die Wohnkosten als „zu teuer“ angesehen werden, mit 40 % des Haushaltseinkommens festgelegt hat. Hierzu kommt aber auch, dass die Mietpreise in der Regel stärker steigen als die Inflation. Dadurch müssen Neumieter signifikant mehr für eine Wohnung bezahlen als ein Altmieter. Eine Auswertung von Wohnungsinseraten hat ergeben, dass man für eine Neubauwohnung in Wien im Schnitt 9,80 € pro Quadratmeter Nettomiete zu bezahlen hat, während der durchschnittliche Mietzins bei 5,90 € liegt.

Aber auch im Bereich der Altbauwohnungen, bei dem das sogenannte Richtwertsystem zum Greifen kommen sollte, verlangen Vermieter mit einem durchschnittlichen Preis von 8,60 € um zirka die Hälfte mehr als die Wiener Durchschnittsmiete beträgt. Durch die enormen Unterschiede zwischen bestehenden und neuen Mietverträgen kommt bei einigen Menschen Zweifel an der Wirksamkeit der österreichischen Mietpreisregulierung auf.

Ein Wohnungsmarkt, der gespalten ist

Die Differenz, welche angesprochen wurde, lässt sich dadurch erklären, dass sich der Wohnungsmarkt grundsätzlich in ein preisgebundenes und ein preisungebundenes Segment aufspalten lässt. Für einen Vermieter ist der Anreiz, eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung oder aber auch in eine Geschäftsräumlichkeit umzuwandeln, sehr hoch. Grund hierfür ist, dass für solche Objekte keine Mietzinsgrenze liegt. Ferner kann es außerdem für einen Vermieter attraktiv sein, ein altes Haus abzutragen und einen Neubau, der nicht preisgeregelt ist, errichten zu lassen.

Davon können aber wiederum Menschen, die ein geringeres Einkommen haben, nicht profitieren. Sie können sich die neugeschaffenen Wohnungen in der Regel einfach nicht leisten. Auf der anderen Seite sind Altmieter, die noch einen billigen Mietzins bezahlen, nicht dazu geneigt, zu groß gewordene Wohnungen aufzugeben. Der in Österreich vorliegende starke Kündigungsschutz bewirkt wiederum, dass Mietwohnungen von Angehörigen unter der Zuhilfenahme des Eintrittsrecht vergleichsweise günstig von Generation zu Generation weitergegeben werden können.

In Österreich kann vermutet werden, dass eine Art Vermögensumverteilung von neuen Mietern in Neubauten zu Langzeitmietern in Altbauten kommt, meint Kletečka. Eine Umverteilung von Arm zu Reich, welche von Mietrecht bewirkt wird, ist zuletzt nicht deswegen auszuschließen bzw. unwahrscheinlich, weil junge Familien mit kleinen Kindern einen großen Anteil an der erstgenannten Gruppe haben.

Richard Baidinger
Email: rb@finanz.at
Redakteur, Ressort Wirtschaft und Finanzen
Experte für Wirtschaft und Finanzen
Redaktion | Kontakt | Wien
Richard Baidinger ist Experte und Redakteur für Bank- und Finanzwirtschaft aus Wien.

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