Sobald eine Immobilie gekauft oder verkauft werden muss, sollte man über einen Verkehrswert nachdenken. Der Verkehrswert wird auch von Banken verwendet, wenn eine Immobilienfinanzierung ansteht. Mithilfe des Verkehrswerts lässt sich ein Beleihungswert für die entsprechende Immobilie errechnen.

Alle Informationen über den Verkehrswert und seine Berechnung für Immobilien erfahren Sie hier:

Was ist der Verkehrswert bei einer Immobilie?

Der Verkehrswert bei einer Immobilie gibt den möglichst aktuellsten Wert des Objektes an und bestimmt somit den Verkaufspreis. Laut Gesetzbuch gilt der Verkehrswert als Preis, der für eine Immobilie zum Verkaufstag zu erzielen wäre. Dabei wird keine Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse genommen. Im Prinzip handelt es sich um eine Rechengröße, die sich nicht automatisch errechnen oder mechanisch ermitteln lässt. Sie fließt in die aktuelle Marktbedingung der Wertermittlung ein.

Den Immobilienwert zu ermitteln und berechnen

Die Ermittlung des Immobilienwerts kann interessant für Käufer aber auch Verkäufer sein. Dazu stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Folgende Methoden stellen eine Alternative zum Verkehrswert dar:

  • ein Sachverständiger oder Gutachter
  • die eigene Schätzung von Käufer oder Verkäufer
  • unterschiedliche Kredit institute
  • Immobilienmakler

Online-Anbieter mit Rechner

Eine unpassende Methode ist die Ermittlung des Wertes auf eigene Faust. Wer wenig Erfahrung und Kenntnisse in diesem Bereich verfügt, geht ein großes Risiko ein. Eine grobe Einschätzung kann schlechte Konsequenzen mit sich ziehen. Aus diesem Grund empfiehlt sich der suchende Rat bei einem Experten, der bereits viel Erfahrung bei der Berechnung eines Verkehrswertes hat. Experten lassen sich unter anderem in Kreditinstituten finden. Leider nehmen diese nur dann eine Wertermittlung vor, wenn es mit einer Immobilienfinanzierung verbunden ist.

Banken

Einige der Banken verfügen über spezielle Abteilungen nur für Immobilien. Für eine Gebühr können sich Käufer oder Verkäufer den Verkehrswert ausrechnen lassen. Als Alternative kommen speziell dafür ausgerichtete Online-Anbieter in Frage. Wie auch innerhalb der Banken verlangen diese eine bestimmte Gebühr für die Berechnung. Der beste und einfachste Weg ist schlicht die Online-Berechnung. Dazu müssen lediglich Angaben zur Immobilie gemacht werden. Darunter zählen beispielsweise Angaben wie Bauart, Baujahr, Größe des Grundstücks, Wohnfläche oder andere Eigenschaften.

Gutachter oder Sachverständiger

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, wendet sich an einen Sachverständiger und Gutachter. Deren Arbeit besteht in der Berechnung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie. Zwar handelt es sich um die sicherste und zuverlässigste Variante, jedoch beansprucht sie die meisten Kosten. Gutachter verlangen nicht selten einen Prozentsatz zwischen 1,5 und 3 Prozent des berechnetet Verkehrswertes. Welche Methode bei der Berechnung zum Einsatz kommt, hängt letztendlich vom Geldbeutel ab. Jede Variante besitzt ihre eigenen Vor- und Nachteile.

Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?

Im Prinzip gibt es unterschiedliche Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln. Drei Verfahren haben sich in der Praxis bewährt. Darunter zählen:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren ist die meist gewählte Methode, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Hier wird der Verkehrswert aus den Vergleichspreisen abgeleitet. Das funktioniert jedoch nur bei ähnlichen Immobilien. Als Basis gilt die Sammlung von Preisen von Gemeinden und Städten. Dabei wird zwischen einen direkten und indirekten Vergleich unterschieden. Von Vorteil sind direkte Vergleiche, welche den genauesten Wert ermitteln können. Der Wert ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

  • Nutzungsrecht
  • Zustand der Immobilie
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundriss
  • Infrastruktur

Ertragswertverfahren

Verglichen mit dem Vergleichswertverfahren wird dieses Verfahren dann eingesetzt, wenn der Verkehrswert von vermieteten Immobilien berechnet werden soll. Auch Gewerbeimmobilien fallen in dieses Verfahren. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Alle Erträge beziehen sich in der Regel auf Mieteinnahmen, die bei der Berechnung abgezogen werden müssen. Dabei wird folgende Formel benutzt:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Sachwertverfahren

Das letzte Verfahren handelt vom Sachwertverfahren. Hier werden sie gewerblich genutzten und auch selbstgenutzten Immobilien verwendet. Der Verkehrswert gilt bei dieser Berechnung als Sachwert. Er beschreibt die Summe des Gebäudesachwerts und des Bodenwerts. Der Verkehrswert/Sachwert wird mit folgender Formel ermittelt:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert kann durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst werden. Wichtige Faktoren sind das Baujahr der Immobilie, die Größe der Wohnfläche, durchschnittliche Alter der Nachbarschaft, Infrastruktur, Bundesland und Stadtteil, Angebot und Nachfrage, etc. All diese Faktoren und noch mehr spielen bei der Ermittlung des Wertes eine Rolle. Potentielle Käufer und Verkäufer sollten sich umfassend mit den Punkten informieren, um einen guten Wert zu ermitteln.

Wissenswertes

Der Verkehrswert macht dann Sinn, wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll. Die Berechnung können von unterschiedlichen Anbietern vorgenommen werden. Unter anderem haben Banken extra Bereiche errichtet, um den Verkehrswert gegen Aufpreis berechnen zu lassen. Die günstigere Variante findet sich im Internet. Mittels Vergleichsseiten kann der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie den Verkehrswert ermitteln. Der genaueste Wert lässt sich nur durch einen Sachverständigen und Gutachter ermitteln. Verglichen zu den anderen Methoden kostet er am meisten Geld.

Außerdem gibt es unterschiedliche Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren sind die bekanntesten Methoden. Jede Methode richtet sich an unterschiedliche Bedürfnisse des Kunden.

Der Verkehrswert einer Immobilie kann durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst werden. Wichtige Faktoren spielen hier Infrastruktur, Verkehrsanbindungen, Bundesland und Stadtteil, Grundstücksfläche oder auch Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Grundsätzlich sollte die Berechnung des Verkehrswertes nicht auf eigene Faust gemacht werden. Eine grobe Schätzung bringt zahlreiche Nachteile mit sich.