02.06.2019, 15:05 Uhr | von | Immobilien

Immer mehr Österreicher bauen oder kaufen sich ihre eigenen vier Wände. Die Zahl der Immobilieneigentümer steigt in den letzten Jahren signifikant. Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen ist es derzeit günstig eine Immobilienfinanzierung aufzunehmen. Aber kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen oder bauen? Und worauf ist bei einer Finanzierung ohne Eigenmittel zu achten?

Hauskauf ohne Eigenkapital: Was ist bei der freien Immobilienfinanzierung zu beachten?
Bild: pixabay.com / AlexanderStein

Ein Hauskauf ist mit hohen Kosten verbunden. Wer über kaum Erspartes verfügt kann einen Antrag auf Vollfinanzierung stellen. In diesem Fall wird das benötigte Darlehen seitens der Bank finanziert. Folgender Ratgeber zeigt Ihnen alles was Sie darüber wissen sollten.

Wer ein Haus kaufen möchte musste bisher mindestens 20 Prozent Eigenkapital investieren. Als Eigenmittel bezeichnet man die eigenen Ersparnisse. Der 20-prozentige Anteil gewährleistet die Chance auf einen guten Zinssatz. Ein Haus kann aber auch ohne Ersparnisse finanziert werden. Man spricht dann von einer sogenannten Vollfinanzierung. Sind etwaige Ersparnisse vorhanden, müssen diese nicht investiert werden. Durch einen Kredit ohne Eigenmittel können die Ersparnisse für Engpässe verwendet werden.

Ist ein Immobilienkauf ohne Eigenmittel überhaupt möglich?

Heute ist der Kauf einer Immobilie auch ohne Eigenkapital möglich. Während einzelne Banken wünschen, dass zumindest die Kaufnebenkosten, Notarkosten, Maklergebühren oder die Grunderwerbssteuer vom Käufer getragen werden bieten andere Banken eine Komplettfinanzierung an.

Werden die Nebenkosten vom Käufer getragen wird ein üblicher Zinssatz gewährt. Je höher das investierte Eigenkapital, desto günstiger die Zinsen. Wer sich für einen Hauskauf ohne Eigenmittel entscheidet muss mit höheren Zins- und Tilgungsbeträgen rechnen. Diese können jedoch geringer ausfallen als die Mietzahlungen eines Hauses.

Die monatliche Darlehensrate ist abhängig von der Darlehenssumme und den Zins- und Tilgungsbeträgen. Im Internet kursieren mehrere Vergleichsrechner zu Ermittlung der Zins- und Tilgungsraten. Je nach Darlehenssumme sind diese unterschiedlich hoch. Auch die Restschuld wird angezeigt.

Sind genügend finanzielle Mittel vorhanden, sollten zumindest die Kaufnebenkosten finanziert werden.

Welche Bank finanziert den Hauskauf?

Ob eine Bank den Hauskauf finanziert, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Folgende Faktoren haben einen entscheidenden Einfluss darauf:

  • Wer nimmt den Kredit in Anspruch?(Beruf, ledig, verheiratet)
  • Wie hoch ist der Wert des Hauses?
  • Wie hoch ist die gewünschte Darlehenssumme?
  • Handelt es sich bei dem Kauf um Eigennutzung oder eine Kapitalanlage?
  • Existiert eine Bürgschaft?
  • Gibt es Sicherheiten?

Jede Bank entscheidet individuell, welche Kriterien von Relevanz sind. Online können mit Hilfe von Vergleichsrechnern unterschiedliche Angebote miteinander verglichen werden. Es existieren circa 300 Banken, die den Kauf ohne Eigenmittel finanzieren.

Risiken einer Finanzierung ohne Eigenmittel

Wird ein Haus ohne Eigenkapital gekauft, bewerten die Banken etwaige Risiken. Bereits im voraus ermittelt die Bank einen Immobilienwert um zu prüfen ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Können Zins- und Tilgungsraten, seitens des Kreditnehmers, nicht mehr gezahlt werden, kann es zum Verkauf des Hauses kommen. Der Verkauf wird durch den Schuldner oder die Bank übernommen. Bereits bevor die Bank einen Kredit gewährt, wird der tatsächliche Kaufpreis des Hauses ermittelt. Die Bank kalkuliert hier mit sogenannten Risikobeschlägen. Dass bedeutet, der Verkaufswert des Hauses auf Seiten der Bank liegt unter dem eigentlichen Verkehrswert des Hauses.

Wenn der Schuldner keinerlei Eigenkapital beisteuert ist der Kauf mit hohen Tilgungsraten verbunden. Das reduziert das Bankenrisiko im Falle eines Verkaufs. Je schneller der Kredit getilgt werden kann, desto geringer ist das Risiko. Ist kein Kapital vorhanden sind Zins- und Tilgungsraten relativ hoch. Die Bank reduziert durch die hohen Raten ihr Risiko. Der Vorteil für Schuldner sind die aktuell niedrigen Zinsen.

Gibt es wirklich Vorteile für den Kreditnehmer?

Trotz der hohen Zins- und Tilgungsraten ist das Darlehen rentabler als die monatlichen Mietzahlungen. Auf längere Sicht betrachtet ist der Hauskauf immer positiv zu bewerten.

Ein weiterer Vorteil: Durch die Wohnkosten sinkt der Gesamtbetrag der Kreditbelastung. Ein Darlehen im Wert von 100.000 Euro ist nach 40 Jahren nur noch 75.000 Euro hoch. Es entsteht also ein Vorteil von 25000 Euro abzüglich der Zinskosten auf Seiten des Schuldners.

Auf längere Sicht wirken sich die Zinszahlungen also nicht negativ aus. Wer ein Haus aus Eigenmitteln finanziert, hat sogar einen Nachteil. Neben dem angesparten Betrag müssen laufende Mietzahlungen geleistet werden. Die Mietzahlungen während der Sparzeit übersteigen die höheren Zins- und Tilgungsbeträge bei einer Vollfinanzierung deutlich.

Im Internet gibt es auch sogenannte Mietrechner. Hier kann verglichen werden ob weitere Mietzahlungen oder die Aufnahme eines Darlehens ohne Eigenmittel eine größere Ersparnis bringen.

Darauf ist bei Gesprächen mit der Bank zu achten

Ob die Bank einen Kredit genehmigt ist von mehreren Faktoren abhängig. Ein sicherer Arbeitsplatz oder ein unbefristetes Arbeitsverhältnis erhöhen die Chancen beim Kreditgeber. Vor allem Beamte oder Arbeitnehmer des öffentlichen Dienstes haben gute Chancen auf eine Vollfinanzierung.

Wer selbstständig tätig sollte in Gesprächen besonders sicher auftreten. Zumindest die Nebenkosten dürfen aus liquiden Mitteln gezahlt werden. Egal wie positiv das Gespräch verläuft, die meisten Banken werden in jedem Fall die Liquidität Ihrer Kunden überprüfen.

Vorsicht bei Kreditangeboten

Gerade im Internet ist die Gefahr dubioser Kreditanbieter groß. Wenn keinerlei Sicherheiten gefordert werden oder Zins- und Tilgungsraten besonders niedrig sind ist das Angebot mit Vorsicht zu genießen. Ein seriöser Anbieter verlangt in der Regel nach ausreichenden Informationen und Sicherheiten. Vergleichsrechner im Internet können dabei helfen einen zertifizierten Anbieter zu finden.

Der Kredit für einen Hauskauf ohne Eigenmittel bringt viele Vorteile mit sich. So können zum Beispiel Ersparnisse für Engpässe auf die Seite gelegt werden. Allerdings sind die Tilgungs- und Zinszahlungen relativ hoch. Es benötigt also ein sicheres Einkommen um diesen gerecht zu werden.

Mehr Informationen: Immobilienfinanzierung

Mario Schantl
Email: ms@finanz.at
Redakteur, Ressort-Leiter Immobilien
Experte für Immobilien und Finanzierung
Redaktion | Kontakt | Steiermark
Mario Schantl ist Experte für Finanzierungen und Immobilien und berichtet als Redakteur auf Finanz.at über Nachrichten und Sachverhalte.

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